КАК УЗАКОНИТЬ ДОМ НА СОБСТВЕННОМ УЧАСТКЕ?
В данной статье будут даны разъяснения на тему узаконения жилых домов на земельных участках с видом разрешенного использования под ИЖС, а также рассказано немного о «дачной амнистии». На сегодняшний день тема эта весьма актуальная, так как даже специалистам трудно разобраться в изменениях в законодательстве.
Индивидуальный жилой дом (ИЖС) – это объект капитального строения с наземными этажами не больше трех, предназначенный для проживания одной семьи и который разделу не подлежит. До 2004 года при строительстве ИЖС разрешение на строительство получать не нужно было. Как я знаю, заключались договора застройки, выдавались проекты на домостроения, и застройщики при строительстве строго руководствовались этими документами. По завершении строительства изготавливались технические паспорта.
В 1997 году был принят ФЗ № 122 «О государственной регистрации права», и появились так называемые в народе «зелёнки». Основанием для регистрации ИЖС были документы на земельный участок и технический паспорт, подтверждающий факт окончания строительства.
Согласно ФЗ № 137 от 22.04.2004 г «О внесении изменений в Законодательные акты РФ» были внесены поправки в градостроительный кодекс. В результате разрешение на строительство стало обязательным документом при строительстве ИЖС, о котором не все, как выясняется, знали и знают.
До 2013 года еще было возможно зарегистрировать права собственности на ИЖС при наличии документов на землю и подтверждающего строительство дома технического паспорта. Если дом был не завершен, требовали разрешение на строительство. После 2013 года с введением ФЗ № 221 от 24.07.2007 года «О государственном кадастре недвижимости» основанием для постановки на кадастровый учет объектов ИЖС стал новый документ – технический план, который изготавливался на основании технического паспорта, выданного до 2013 года, а при отсутствии технического паспорта – на основании разрешения на строительство и декларации.
Т.е. на построенные объекты ИЖС после 2004 года по Закону необходимо разрешение на строительство. При его отсутствии ИЖС являются самовольно построенными объектами, и узаконение возможно только через суд. И в этом виноваты не регистраторы, которых мы ругаем, а изменения в законодательстве.
С 04.08.2018 года, согласно ФЗ № 340, вместо разрешения на строительство необходимо при начале строительства уведомить органы местной администрации о начале строительства и получить Уведомление о соответствии начала строительства градостроительным нормам. По завершении строительства ИЖС необходимо предоставить в органы местной власти уведомление о завершении строительства. Если жилой дом соответствует нормам ПЗЗ (это должны проверить работники архитектуры), выдается уведомление о соответствии ИЖС нормам градостроительного кодекса.
Основанием для изготовления технического плана являются уведомления о начале и о соответствии начала строительства нормам градостроительного кодекса. На построенные до 04.08.2018 года жилые дома должны быть разрешения на строительство. При этом подается уведомление о завершении строительства, и жилой дом должен соответствовать не нормам ПЗЗ а указанным параметрам в разрешении на строительство.
До сих пор в законодательстве не было требований об уведомлении о начале строительства и о завершении строительства. Поэтому у нас очень много жилых домов, которые построены без всяких разрешительных документов, порядка 90 %. И я считаю, что нужно продлить, как продлили дачную амнистию, узаконение ИЖС без разрешительных документов, если они соответствуют нормам градостроительного кодекса и ПЗЗ.
Теперь о дачной амнистии. Стало возможным до 01.03.2021 года узаконить свои дачные, садовые домики, жилые дома, построенные на земельных участках, выделенных для садоводства и дачного строительства без всяких уведомлений. Поэтому необходимо использовать это время и подготовить документы для узаконения выше перечисленных объектов. Узаконить жилые дома, дачи, садовые домики на земельных участках, выделенных под строительство садовых домиков и дач, возможно на основании технического плана и декларации.
Декларацию должен заполнить собственник. К сожалению, при заполнении декларации допускаются ошибки в исчислении площади объекта, поэтому желательно изготавливать вперед технические паспорта, которые не отменены по законодательству. Очень часто, когда обращаются к нам горожане после получения Выписки из ЕГРН, мы находим расхождения в площади, а это недопустимо.Если вы собираетесь строиться только сейчас, то вам надо уведомить органы местной власти о начале строительства, так как если вы закончите строительство после 2021 года, вы не сможете воспользоваться дачной амнистией.И еще, при сносе старого дома и при реконструкции домов необходимо обращаться в органы местной власти и получать соответствующие разрешительные документы.
З.Д. ГАДЖИЕВА,
начальник производственного участка по г. Избербашу
Филиала по РД АО «Ростехинвентаризация» - Федеральное БТИ,
кадастровый инженер, независимый оценщик.