ЧТО НУЖНО ЗНАТЬ ПРИ ПОКУПКЕ ЖИЛЬЯ

Покупка жилья на вторичном рынке недвижимости – важный и ответственный шаг. В этом случае нужно помнить, что всегда есть риск потерять не только время, но также деньги и имущество.

В каких случаях сделка купли-продажи квартиры может быть признана недействительной и как этого избежать? Об этом рассказывает наш юридический консультант, адвокат Магомед Магомедов.

ОСНОВАНИЯ ОСПАРИВАНИЯ

ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ

У сделок с недвижимостью есть порядок оформления и юрдические последствия: покупатель получает квартиру, а продавец (бывший собственник) – деньги. Но если сделка заключена с нарушением интересов одной из сторон или не соблюдены законодательные требования к её форме, то возникают основания для признания ее недействительной.

Расторгнуть договор купли-продажи квартиры можно по соглашению сторон или в судебном порядке. Чаще всего основанием для прекращения договора является существенное нарушение его условий, например, неполная оплата стоимости квартиры, несоответствие квартиры условиям договора или нарушение сделкой прав третьих лиц.

Со стороны покупателя нарушением является ситуация, в которой он не внес оплату или внес только ее часть. Со стороны продавца – уклонение от государственной регистрации права собственности на квартиру или передача жилья покупателю в состоянии, которое не соответствует условиям заключенного договора.

Недействительные сделки бывают двух видов:

1. Ничтожные. Это сделки, не порождающие юридических последствий с момента их заключения. Они недействительны сами по себе, без признания их таковыми судом. Закон прямо указывает, какие сделки считаются ничтожными.

Так, купля-продажа квартиры будет признана ничтожной, если она:

- Нарушает требования закона и при этом посягает на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц.

- Совершена с целью, которая противоречит основам правопорядка или нравственности (например, при покупке квартиры с использованием маткапитала не было оформлено право собственности несовершеннолетних на долю в жилье).

- Совершена без намерения создать правовые последствия (мнимая сделка) или для прикрытия другой сделки (притворная сделка). Примером может служить ситуация, когда фактически квартира или деньги не передаются либо купля-продажа на самом деле прикрывает дарение.

- Совершена гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства, либо малолетним.

- Совершена в отношении квартиры, распоряжение которой запрещено или ограничено (например, если продана квартира, находящаяся под арестом).

- Совершена без обязательного нотариального удостоверения договора (например, в случае продажи доли квартиры одним из участников долевой собственности).

2. Оспоримые. Для того чтобы признать недействительной оспоримую сделку, нужно решение суда. Если ни одна из сторон в суд не обратилась, то сделка порождает правовые последствия как обычная, даже если в ней есть недостатки.

Поскольку недействительная сделка купли-продажи недвижимости не порождает юридических последствий, каждая из сторон должна вернуть то, что получила по договору. Если недействительным признают договор, покупатель отдает продавцу квартиру, а продавец покупателю – полученную сумму.

КТО МОЖЕТ ОСПОРИТЬ СДЕЛКУ?

Чаще всего с требованием о признании сделки с недвижимостью недействительной обращается одна из ее сторон, поскольку ее права нарушены. Но иногда обратиться в суд может и другое лицо, если это установлено законом.

Например, если один из супругов продал квартиру без согласия другого, последний может оспорить сделку, хоть и не является стороной договора. Потребовать признания недействительности сделки, совершенной недееспособным человеком, который не понимал значения своих действий, может его опекун.

То есть если вы хотите оспорить сделку, необходимо будет доказать, что она нарушает ваши права или охраняемые законом интересы, в частности, повлекла неблагоприятные для вас последствия. Доказывать наступление таких последствий не нужно в двух случаях:

- оспаривается сделка, которая совершена без согласия, предусмотренного законом;

- представитель или лицо, действующее от имени юридического лица без доверенности, при совершении сделки нарушил ограничения полномочий.

Для решения спорных моментов, связанных с недвижимостью, лучше обращаться к профессионалам. 

В КАКОЙ СРОК МОЖНО ОСПОРИТЬ

ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ

Ничтожную сделку не нужно признавать недействительной – она по определению не порождает юридических последствий. Однако чтобы стороны вернули друг другу все полученное по ничтожному договору, к нему нужно применить последствия недействительности сделки. Иск с таким требованием можно подать в течение трех лет.

Срок начинается со дня, когда стороны приступили к исполнению ничтожного договора. На обращение в суд по оспоримой сделке времени меньше – один год. В этом случае срок начинается со дня, когда участник сделки узнал о признаках ее недействительности.

Однако важно учитывать, что в некоторых случаях истекшие сроки могут быть восстановлены – например, если у пострадавшего не было возможности своевременно обратиться с иском (он находился в длительной поездке, проходил сложное лечение и так далее).

ЧТО ПРОВЕРИТЬ ПЕРЕД ПОКУПКОЙ КВАРТИРЫ

Добросовестным считается покупатель, который перед сделкой полностью проверил продавца и квартиру. Что можно и нужно проверить:

1. Взять справки в психоневрологическом и наркологическом диспансерах о дееспособности владельца недвижимости.

2. Получить справку в бюро кредитных историй: она покажет, не ведется ли против продавца жилья исполнительное производство, не является ли он банкротом и не находится ли в предбанкротном состоянии.

3. Проверить историю перехода права собственности на недвижимость.

4. Узнать, все ли выписаны из квартиры.

5. Спросить соседей о том, действительно ли продавец живет в этой квартире, и зафиксировать это письменно.

6. Получить от продавца все документы через акт приема-передачи: выписку из домовой книги, выписку из финансово-лицевого счета, справку об отсутствии долгов и так далее.

7. Постараться собрать информацию обо всех настоящих и бывших собственниках, а также о лицах, временно и постоянно проживающих или ранее проживавших в квартире.

8. Постараться выяснить, нет ли у третьих лиц существующих или возможных прав на объект.

9. Проконтролировать, нет ли нарушения имущественных и/или жилищных прав несовершеннолетних, в том числе ранее проживавших в квартире.

10. Если сделка заключается по доверенности, проверить документ у нотариуса.