НА ВОПРОСЫ ЧИТАТЕЛЕЙ ОТВЕЧАЕТ
АДВОКАТ МАГОМЕД МАГОМЕДОВ
– Когда я покупал квартиру, мы с продавцом договорились о рассрочке оплаты на полгода. Деньги он полностью получил, а спустя месяц уехал за границу. Хочу эту квартиру подарить дочери, но оказалось, что на нее есть обременение из-за неполного расчета. Что мне делать?
– Поскольку при покупке квартиры было условие о рассрочке, то одновременно с регистрацией вашего права собственности было зарегистрировано обременение вашего права ипотекой (залогом) в пользу продавца. Эта ипотека возникла в силу п. 5 ст. 488 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.
Для совершения сделки с такой квартирой необходимо получить письменное согласие залогодержателя, т.е. вашего продавца, а лучше всего предварительно избавиться от обременения, тем более что обязанность по оплате квартиры вы полностью исполнили.
Трудность заключается в том, что закон ограничивает вас в выборе, поскольку п. 1 ст. 25 Закона «Об ипотеке» содержит исчерпывающий перечень оснований для погашения регистрационной записи об ипотеке. В вашем случае это либо совместное заявление залогодателя и залогодержателя, либо решение суда о прекращении ипотеки.
Таким образом, если вы вместе с вашим продавцом не можете лично или через представителей подать в регистрирующий орган такое заявление, вам необходимо обратиться в суд.
– Является ли материнский капитал совместно нажитым имуществом и можно ли его разделить между супругами во время развода?
– Порядок раздела совместно нажитого имущества между супругами в случае развода определен Семейным кодексом РФ. Разделу имущества подлежит то, что совместно нажито в браке: недвижимость и денежные выплаты.
Программа материнского капитала – целевая федеральная программа, направленная на помощь семьям с детьми. Таким образом, средства материнского капитала не могут считаться совместно нажитым имуществом, а значит, не могут быть разделены между супругами в случае развода, потому что предоставлены государством на конкретные целевые нужды.
Что же касается недвижимости, приобретенной или построенной с использованием средств материнского капитала, то по закону такое жилье должно быть оформлено в общую долевую собственность всех членов семьи – детей (в обязательном порядке) и родителей (по желанию). Доли должны быть выделены на всех детей. В случае развода жилье, даже недостроенное, надо делить на всех членов семьи, являющихся дольщиками, как того требуют Семейный кодекс РФ и закон о материнском капитале.